萧竹梅无语道:“你不想掏钱就直说嘛。”
傅松笑道:“我只是不想用自己的钱,养肥你们两个小股东。前年那笔5亿美元,已经让你们俩占了大便宜了,你们别不知足。”
其实他也不是不想掏钱,也不是不想养肥她们俩,而是不想让她俩养成一缺钱就向自己伸手要的习惯,把自己当成她们的at机。
他就是要给她们俩增加压力,逼着她们俩稳健经营,实现kv公司的自我增长。
萧竹梅被他噎住了,因为如果严格按照公司制度,那笔钱应该算作傅松的追加投资,计入实收资本,如此一来就会相应增加股本,但最后却计入了资本公积,相当于他的捐赠。
凯瑟琳眉开眼笑道:“格伦,在这里我要向你表示感谢,谢谢你的慷慨和大方。对于你刚才说的,我没有任何意见。维多利亚,你呢?”
萧竹梅见凯瑟琳都举手投降,知道自己独木难支,无奈道:“我也一样。”
说完,她狠狠瞪了傅松一眼,哼,等今晚回家后,看老娘怎么收拾你!
聊完了正事,看看时间已经到了饭点,凯瑟琳提议找个地方一起共进午餐。
傅松自然不会反对,欣然答应。
三人进了电梯后,傅松突然想起早上来的时候跟萧竹梅聊的事情,便问道:“凯瑟琳,听说花旗银行计划拍卖这座大厦的租赁权,有这回事吗?”
凯瑟琳点点头笑道:“是维多利亚告诉你的吧,确有此事,怎么你有兴趣吗?”
“如果价格合适的话,可以考虑。”傅松回答得滴水不漏,“你知道起拍底价是多少吗?”
“具体多少我不清楚。”凯瑟琳摇摇头道,“不过之前花旗银行为这座大厦的租赁权交易提供了6000万美元的融资,如果按照通行的做法,起拍价应该不超过5000万美元。”
傅松对她的这个判断比较认可,因为抵押物的拍卖跟其他资产的拍卖不同,抵押权人最关心的是现金,很多时候宁可吃点亏,也要赶紧将抵押物变现。
凯瑟琳见傅松明显有些意动,马上又警告道:“格伦,你对这座大厦不了解,我劝你不要打这座大厦的主意了。”
傅松闻言一愣,怎么她跟萧竹梅一样,都不看好这座大厦?
于是笑着道:“愿闻其详。”
凯瑟琳是纽约土著,父亲安德鲁又是华尔街的大佬,对华尔街的很多事情虽然称不上了如指掌,但也算是知之甚详。
听了凯瑟琳的介绍后,傅松总算大概明白了为什么她和萧竹梅都不看好这座大厦的原因。
原来这座大厦目前的窘境最早可以追溯到83年,伯恩斯坦兄弟花了7000万美元拿下了这座大厦的租赁权,并决定对其进行翻新。
还未翻新完,两年后伯恩斯坦家族被发现是菲律宾总统马科斯的白手套,第二年马科斯被赶下台,其在美国的资产被冻结,翻新工作被迫停下,而这座大厦的未来也随之变得不确定起来。
到了1989年,法院下令对马科斯在美资产进行拍卖,伯恩斯坦兄弟提交了一亿美元出头的中标价,但伯恩斯坦兄弟只交了150万美元的首付,剩下的钱却再也拿不出来了。
然后又是拍卖,又是转手,总之在短短的几年时间里,这座大厦的租赁权转了n次手,每次转手后,租赁人都信誓旦旦说要对其进行翻新,却都食言了。
凯瑟琳一口气说了那么多外国人名字,傅松刚开始还能分辨得清谁是谁,但到了后来他彻底晕了,反正只知道最后这座大楼的租赁权被抵押给了花旗银行,为此花旗银行付出了6000万美元的代价。
原本花旗银行想翻新后再变现,这样可以减少损失,但由于担心翻新期间租户搬走,便放弃了这个计划,决定直接拍卖租赁权,尽快套现离场。
说话间,三人已经在附近的一家餐厅里找到了座位。
凯瑟琳一边看着菜单一边道:“格伦,你知道吗?现在华尔街40号大厦的空置率高达80,如果不是因为租金便宜,kv公司早就搬走了!”
“空置率这么高?”傅松本来在听完凯瑟琳介绍后,已经开始打退堂鼓了,但一听这座大厦的空置率居然达到了80,他突然又改变主意了。
在美国,法律更倾向于保护承租人的权利,一般情况下,如承租人没有违反租赁合同,租赁人不得任意驱赶承租人。
这跟国内的情况正好相反,在国内的租赁市场中,租赁人可以变着花样儿的赶人,但这在美国是不敢想象的。
美国的很多写字楼所有权或许很清晰,但租赁权却被分割成无数块,对写字楼的整体经营造成了很大影响。
比如,你从某人手上买下了一座写字楼的长期租赁权后,突然发现里面很多租客是不入流的小公司,对这座写字楼的品质造成负面影响,你想赶人吧,人家有租赁合同在手,根本不鸟你。
你想提高租金逼他走吧,人家去法院告你违约,此路也不通。
甚至连你想翻新写字楼,也必须经过租客的同意。
所以,高达80的空置率对傅松来说,不仅不是坏消息,反而是利好消息。
萧竹梅不知道傅松在想什么,解释道:“这两年美国经济不好,很多公司深受影响,它们支付不起华尔街这么高的租金,都搬到了曼哈顿的其他地方,有的甚至搬出了曼哈顿岛,所以华尔街不少写字楼的空置率都比较高。”
傅松好奇问道:“华尔街48号大厦一年的租赁金能收多少?”
凯瑟琳想了想道:“如果满租的话,粗略估算一年应该至少有1500万美元,最高不会超过2000万美元。”
“这么多?”傅松倒吸了口凉气,一年将近2000万的租金看似不多,但这是旱涝保收的收入啊,而且随着时间的推移,租金只会越来越高。
萧竹梅摇摇头道:“租金虽然不少,但你还要扣除管理费用,其实每年纯收益最多也就五六百万美元。”
傅松笑道:“竹梅,你现在眼光都这么高了?一年五六百万美元的纯利润都看不上了?”
“哪有!”萧竹梅被他说的有些不好意思,“你可要想清楚了,光买下这座大厦的租赁权是赚不了钱的,你必须还得花费几千万美元对其进行翻新,所有的花费加起来不会低于1亿美元!”
凯瑟琳道:“确实如此,即便以5000万美元的拍卖底价拿下长期租赁全,你至少要花三四千万美元对其进行翻新。每年五六百万美元的纯收益,需要至少二十年才能回本,而且这还没考虑到资金的机会成本。”